Echipa PIN Map estimeaza ca ultimele doua categorii, nu numai ca nu vor mai fi alimentate de noi cladiri, ci vor înregistra si un regres important sub presiunea noilor livrari de cladiri de birouri de clasa A. Reconversia functionala a acestor cladiri va fi una activa. De asemenea, e foarte posibila si demolarea unor cladiri sub presiunea proiectelor imobiliare noi. Catre finalul primului text al acestei serii am prezentat cele trei seturi de caracteristici utilizate de catre echipa PIN Map Iasi în demersul clasificarii cladirilor de birouri ale Iasului. Pentru a asigura coerenta textului, am sa le reiterez aici: 1. calitatea infrastructurii (suprafata totala a cladirii, suprafata utila pe nivel, înaltimea tavanului, calitatea materialelor utilizate, arhitectura, capacitatea ascensorului – acolo unde e cazul, calitatea de cladire verde etc.); 2. accesibilitatea la structurile teritoriale ale aglomeratiei urbane si la serviciile de proximitate (distanta fata de statiile de transport public, gradinite, scoli, restaurante etc.); 3. servicii oferite (parcari, receptie, calitatea profesionala a managementului etc.). Pornind de la aceste caracteristici s-a obtinut un indicator compozit, un scor pe baza caruia s-au individualizat câteva categorii de cladiri de biroruri: clasele A, B+, B si o categorie inferioara - clasa C, care grupeaza constructiile cu scoruri reduse. Din start, demersul s-a dorit a fi diacronic, asa ca s-a reconstituit structura stocului de birouri începând cu anul 2017 – anul aparitiei primei editii PIN Map Iasi – harta cladirilor moderne de birouri ale Iasului. Prin inventarierea tuturor proiectelor office anuntate, i-a fost asigurat demersului si un caracter prospectiv. Structura stocului de birouri din Iasi la momentul actual (T3) 2023 (372 mii mp, dintre care 319,8 mii mp în birouri moderne – fara proiectul Silk District (SD) 1, ceva fi livrat înspre finalul anului (conform informatiilor oficiale) s-a îmbunatatit substantial atât fata de anul trecut, cât si fata de 2017 sau 2020, de când dateaza primele editii ale PIN Map Iasi. La finalul anului, prin livrarea SD1, se vor mai adauga stocului înca 21 mii mp de birouri clasa A. Cladirile de birouri încadrate în clasa A, 14 la numar, însumeaza la ora actuala 205,1 mii mp, reprezentând peste 55- din stocul total. În 2017 existau 11 cladiri de birouri din aceasta clasa (113,5 mp), iar în 2020, 12 cladiri (125 mii mp). Din perspectiva procentuala, între 2017 si 2020, aceasta categorie a înregistrat o usoara repliere, de la 46- la 44-, cresterea stocului de birouri iesean realizându-se în acest interval (mai ales) prin reconversia unor cladiri industriale în cladiri de birouri. În ordine cronologica, ultimile livrari din aceasta categorie au fost: Continental 2 (aproximativ 20 mii mp), UBC 8 (5,6 mii mp) siPalas Campus (54 mii mp). Suprafata medie actuala a cladirilor din aceasta categorie a urcat la 14 650 mp, iar suprafata mediana, mai importanta în acest caz, e de 9 250 mp. Prin livrarea SD1, suprafata acestei categorii va ajunge la 226,1 mii mp (aproape 58- din stocul total), suprafata medie va depasi 15 mii mp, iar mediana va ajunge la 9,5 mii mp. Majoritatea dezvoltarilor ulterioare vor fi din aceasta categorie. Pâna în 2025 vor mai fi livrate (conform dezvoltatorilor) proiectele UBC7 (pe Sf. Lazar) si SD2, ambele însumând peste 39 mii mp. Într-un orizont de timp mai îndepartat, dificil de definit, conform proiectelor si intentiilor dezvoltatorilor, aceasta categorie va mai adauga stocului de birouri peste 220 mii mp. Principalele livrari vor fi realizate tot de catre marii jucatori de pe piata office a Iasului (Silk District, UBC – Iulius, Centro-Tester, Deco), dar sunt anuntate si intentiile unor noi dezvoltatori: SIF II Moldova sau Daily Group. 21 de cladiri de birouri sunt încadrate în clasa B+. Acestea însumeaza la ora actuala 70,3 mii mp (18,9- din stocul total); categoria e reprezentata de cladiri cu o calitate a infrastructurii asemanatoare categoriei A, dar sunt depunctate din cauza taliei lor mai reduse (majoritatea având între 2000 - 4000 mp), iar unele dintre acestea sunt si izolate în raport cu concentrarile office ale orasului sau cu serviciile de proximitate; categoria a avut o evolutie importanta din 2017 (39 mii mp) încoace, dar conform estimarilor, dinamica acesteia va fi în viitor mult mai lenta – se vor mai adauga pâna în 20 mii mp prin livrarea unor cladiri în zonele periferice ale Iasului. Clasa B grupeaza 24 de cladiri de talie mai modesta (44,4 mii mp – 12- din stocul total), fapt care degradeaza indicatorul calitatii infrastructurii office; dinamica acestei categorii a fost una redusa (37,4 mii mp în 2017), iar pe viitor nu sunt anuntate alte proiecte. Clasa C e formata dintr-un numar de 60 de cladiri (51,4 mii mp – 13,9- din stocul de birouri al Iasului) cu o talie mica – între câteva sute si 3000 mp; categoria are ca indicatori discriminanti principali: un modest indicator al calitatii infrastructurii si o accesibilitate redusa la diversele servicii, datorata, în principal, pozitiei periferice în sistemul de relatii al aglomeratiei urbane iesene. Dinamica acestei categorii a fost negativa. Echipa PIN Map estimeaza ca ultimele doua categorii, nu numai ca nu vor mai fi alimentate de noi cladiri, ci vor înregistra si un regres important sub presiunea noilor livrari de cladiri de birouri de clasa A. Reconversia functionala a acestor cladiri va fi una activa. De asemenea, e foarte posibila si demolarea unor cladiri sub presiunea proiectelor imobiliare noi. (Pe data viitoare) George Turcanasu este lector doctor la Departamentul Geografie din cadrul Facultatii de Geografie si Geologie, Universitatea „Alexandru Ioan Cuza” din Iasi
